Baux commerciaux : une limite au refus de renouvellement du bail pour irrégularité de la sous-location

Le 10 juillet 2015

 

En matière de baux commerciaux, la sous-location fait l’objet d’une réglementation spécifique figurant dans le code de commerce, qui prévoit notamment deux conditions pour que la sous-location soit régulière.

En premier lieu, la sous-location doit être autorisée soit par une disposition du bail, soit par un accord du bailleur.

En second lieu et dès lors que la première condition est remplie, le bailleur doit être appelé par le preneur à concourir à l’acte de sous-location.

A défaut, la sous-location est irrégulière et le bailleur est fondé à refuser le renouvellement du bail.

Dans l’espèce concernée, si l’autorisation de sous-louer avait effectivement été accordée au preneur par une disposition expresse du bail, le bailleur n’avait en revanche pas été appelé à concourir à l’acte de sous-location.

Le bailleur entendait justement se prévaloir du non-respect par le preneur de cette deuxième condition pour refuser le renouvellement du bail, lequel permettait au preneur d’exploiter dans les lieux loués une activité de gestion hôtelière.

Le bail précisait ainsi clairement que le preneur devait exercer une activité d’exploitation d'un établissement d'hébergement consistant en la sous-location des logements situés dans la résidence pour un usage d'habitation.

Au regard du bail, la Cour a considéré que le bailleur avait renoncé de façon certaine et non équivoque à être appelé à concourir aux actes de sous-location, en ajoutant que cela était au demeurant incompatible avec l'activité du preneur. 

Il faut donc en retenir que si la sous-location est l’objet même de l’activité du preneur, ce dernier n’est pas tenu d’appeler le bailleur à concourir aux actes de sous-location.

Conseil : l’obligation du preneur d’appeler le bailleur à concourir à l’acte de sous-location n’étant pas d’ordre public, il peut être opportun de prévoir dans le bail, lorsque cela est possible, de dispenser le preneur de son obligation à ce titre.

Gérald Garcia

(Civ. 3ème 15 avril 2015)